Rechtsanwalt Jürgen Fritschi
Rechtsanwalt Guido Högel
Kündigung des Mietvertrages
§ 542 BGB unterscheidet hinsichtlich der Beendigung eines Mietverhältnisses zwischen
- dem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und
- dem Mietverhältnis auf bestimmte Zeit.
Das unbefristetes Mietverhältnis bzw. das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit endet gemäß § 542 Abs. 1 BGB insbesondere durch Kündigung einer der beiden Vertragsparteien. Darüber hinaus kann es zum Beispiel durch den Abschluss eines Aufhebungsvertrags beendet werden.
Das befristete Mietverhältnis bzw. der Zeitmietvertrag oder Mietverhältnis auf bestimmte Zeit endet – sofern es nicht verlängert oder von einer der Vertragsparteien außerordentlich gekündigt wird – in der Regel mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit ohne weitere Erklärung. Hier finden Sie zum Thema Mietrecht allgemeine Informationen.
Zu unterscheiden sind hierbei
- die ordentliche Kündigung,
- die außerordentlich befristete Kündigung und
- die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Kündigung
1. Kündigungserklärung
Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Kündigung kann selbstverständlich auch von einem Vertreter ausgesprochen werden; es empfiehlt sich jedoch, die Vollmachtsurkunde im Original beizufügen, um zu vermeiden, dass die Kündigung nach § 174 BGB zurückgewiesen wird. Bei einer Personenmehrheit auf Mieter- oder Vermieterseite muss die Kündigung grundsätzlich von allen gegenüber allen Mitgliedern einer Vertragsseite erklärt werden. Die Kündigung darf allerdings nicht mit einer Bedingung verknüpft werden.
2. Schriftform
Die Kündigung bei Mietverhältnissen über Wohnraum bedarf gemäß §§ 126, 568 Abs. 1 BGB der gesetzlichen Schriftform, muss also eigenhändig unterschrieben sein.
3. Berechtigtes Interesse des Vermieters
Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter ist grundsätzlich nur zulässig, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Solche Interessen sind insbesondere:
- schuldhafte nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzungen des Mieters,
- Eigenbedarf des Vermieters oder für seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts,
- Hinderung des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, wenn er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
4. Begründungserfordernis
Im Rahmen einer Kündigung brauchen grundsätzlich keine Gründe angegeben werden. Eine weitreichende Ausnahme gilt jedoch für Mietverhältnisse über Wohnraum. Die Angabe des Kündigungsgrundes ist einerseits grundsätzlich für alle Kündigungen des Vermieters zwingend, andererseits ist dies für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund sowohl für Vermieter und als auch Mieter erforderlich. Ein Verstoß gegen das Begründungserfordernis macht die Kündigung unwirksam. Der Vermieter muss den Kündigungsgrund so bezeichnen, dass er vom Mieter wahrgenommen und von anderen Kündigungsgründen abgegrenzt werden kann. Der Vermieter kann grundsätzlich auch auf vorangegangene Kündigungen oder Abmahnungen klar und eindeutig Bezug nehmen, allerdings sollte er dabei sicherstellen, dass die betreffenden Urkunden dem Mieter auch (nachweislich) zugegangen sind.
5. Kündigungsfristen
Eine ordentliche Kündigung führt erst nach Ablauf der Kündigungsfrist zur Beendigung des Mietverhältnisses. Bei der Wohnraummiete beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter grundsätzlich drei Monate (mit einer Karenzzeit von drei Werktagen), für den Vermieter beträgt sie grundsätzlich zunächst ebenfalls drei Monate (ebenfalls mit einer Karenzzeit von drei Werktagen); nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate, so dass sie maximal neun Monate sein kann. Darüber hinaus sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag unwirksam.
6. Widerruf & Umdeutung
Die Kündigung kann nicht einseitig widerrufen werden.
Eine unwirksame außerordentliche fristlose Kündigung kann ausnahmsweise in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn für den Empfänger der Kündigung zweifelsfrei erkennbar ist, dass der Kündigende das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden will.
Anders als der Vermieter kann der Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB kündigen. Der Mieter benötigt also für eine ordentliche Kündigung keinen „Kündigungsgrund“.
1. Schriftform
Die ordentliche Kündigung des unbefristeten Mietverhältnisses durch den Mieter erfordert lediglich die Einhaltung der Schriftform. Die Kündigung muss also eigenhändig unterschrieben sein und muss dem Vermieter im Original zugehen.
2. Kündigungstermin
Die Angabe des Kündigungstermins, d.h. eines Zeitpunkts, zu dem das Mietverhältnis endet, ist nicht notwendig. Wird ein falsches Beendigungsdatum angegeben, so gilt dennoch die gesetzlich bestimmte Frist.
3. Kündigungsfrist
Bei der Wohnraummiete beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter grundsätzlich drei Monate (mit einer Karenzzeit von drei Werktagen). Eine kürzere Kündigungsfrist gilt aber für eine möblierte Mietwohnung gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Auch für Wohnraum, welcher nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. Zum Nachteil eines Mieters dürfen keine abweichenden Vereinbarungen hinsichtlich der Dauer der Kündigungsfristen getroffen werden – diese wären unwirksam.
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