Geschäftsraummiete: Kündigung des Mieters wegen nicht ordnungsgemäßer Beheizung während der Heizperiode

Aus den Gründen:

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wieder entzogen wird. Darunter fällt jede erhebliche Störung des Mietgebrauchs durch das nachträgliche Auftreten eines Sach- oder Rechtsmangels, der aus der Sphäre des Vermieters stammt, ohne dass es auf ein Verschulden des Vermieters ankommt.

Eine mangelhafte Beheizung während der Heizperiode stellt eine solche erhebliche Störung dar, wenn, der Vermieter für die Beheizung zu sorgen hat. Die Heizperiode läuft vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres. Der Bundesgerichtshof hat zu einem Wohnraummietvertrag ausgeführt, dass das Funktionieren der Heizung in den Wintermonaten und in der Übergangszeit von erheblicher Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit ist; die Annahme eines unerheblichen Mangels ist nur bei sehr kurzem Heizungsausfall oder bei vorübergehend geringfügiger (1 ° C) Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung gerechtfertigt. Diese Rechtsprechung kann auf Räume, die dem Aufenthalt von Menschen dienen, unverändert übernommen werden.

Der Kläger durfte erwarten, dass während der Heizperiode, in den als Büro vermieteten Räumen eine Mindesttemperatur von 20 ° C erreicht wird. Nach § 3 (1) der Arbeitsstättenverordnung müssen Arbeitsstätten so eingerichtet werden, dass von ihnen keine Gefährdung der Gesundheit der Beschäftigten ausgeht. Nach Ziffer 3.5 des Anhangs zu § 3 (1) der Arbeitsstättenverordnung muss eine gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur erreicht werden. Danach kann in Büroräumen eine Mindesttemperatur von 20 ° C verlangt werden.