Themen im Mietrecht

Der Eigentümer eines Grundstücks muss bei der Vermietung seiner Wohnungen nicht selbst auftreten, er muss nicht einmal selbst vermieten. Er kann sich demgemäß eines Vertreters, üblicherweise einer Hausverwaltung, bedienen.

Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Vertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermieteten Räumen außerhalb der Wohn- oder Gewerbeeinheit (z.B. Keller, Bodenraum und dgl.) besonders wichtig ist. Die genaue Beschreibung ist auch bei abgeschlossenen Einheiten von Wichtigkeit, weil es auch nach längerer Nutzung zu einem Streit darüber kommen kann, ob der Mieter Umbauten vorgenommen hat, z.B. zwei Zimmer unter Herausnehmen einer Zwischenwand zusammengelegt hat, oder ob den Vermieter z.B. eine Herrichtungspflicht bezüglich bestimmter Räume trifft. Die genaue örtliche Bezeichnung der Wohnung richtet sich nach der Art des Gebäudes und steigert sich, je größer das Gebäude mit Vorderhaus, Seitenflügel oder Quergebäude mit vielen Stockwerken ist.

Angaben zur Größe der Wohnfläche sind grundsätzlich nicht notwendig, um die Mietsache zu umreißen. Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen braucht man jedoch immer die tatsächliche Wohnungsgröße.

Der Mieter darf nach inzwischen allgemeiner Meinung Haushaltsgeräte in der Wohnung aufstellen und betreiben. Dazu gehören Waschmaschinen, Trockenautomaten und Geschirrspülmaschinen. Abweichende Bestimmungen in Mietverträgen sind in Anwendung von § 138 Abs. 1 BGB und § 307 BGB unwirksam. Eine abweichende Vereinbarung ist nur individuell und im Hinblick auf § 138 Abs. 1 BGB unter der Voraussetzung möglich, dass die Wohnung aufgrund besonderer baulicher Umstände die Aufstellung der Geräte verbietet und entsprechende Gemeinschaftseinrichtungen zur Verfügung stehen.

Für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Der Mieter muss nur unter bestimmten Voraussetzungen diese Maßnahmen dulden (§ 554 BGB). Ist der Mieter nicht einverstanden, muss der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen, der dann nach Rechtskraft des Urteils auch vollstreckt werden kann. Ist der Mieter von vornherein mit der Maßnahme einverstanden, muss das Duldungsverfahren natürlich nicht durchgeführt werden. So kann der Mieter dem Vermieter bzw. dessen Handwerker ohne weiteres den Zutritt zur Wohnung zur Durchführung der Maßnahme gestatten und duldet damit diese Maßnahme im Rechtssinne.

Von dem Duldungsanspruch zur Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ist ein möglicher Anspruch auf Mieterhöhung wegen der Modernisierung zu unterscheiden, der sich nach § 559 BGB richtet. Letzterer ist kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (z.B. nach § 558 BGB auf Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), sondern mündet in einen Zahlungsanspruch nach einseitiger Mieterhöhung. Daraus folgt: Ein Vermieter kann sich nicht darauf berufen, er wolle und werde im Zusammenhang mit der Modernisierungsmaßnahme keine Mieterhöhung vornehmen, er benötige also nicht die Duldung des Mieters, dürfe also die Maßnahme ohne weiteres, vor allem ohne die Regularien des § 554 BGB vornehmen. Der Mieter ist überhaupt nur im Rahmen des § 554 BGB zur Duldung von Maßnahmen verpflichtet und braucht also z.B. den Vermieter bzw. dessen Erfüllungsgehilfen nicht in die Wohnung zu lassen, wenn es sich nicht um duldungspflichtige Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen handelt. Mit freiwilliger Zustimmung des Mieters kann der Vermieter natürlich jedwede Arbeiten in der Wohnung vornehmen. Ihr Rechtsanwalt der Kanzlei Frischti prüft Ihre Angelegenheit und bieten Ihnen einen excellenten Service an.

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Ist kein schriftlicher oder mündlicher Mietvertrag abgeschlossen worden, kann dieser durch schlüssiges Verhalten zustande kommen oder schon zustande gekommen sein. Aber auch bei einem schriftlich geschlossenen Vertrag treten die eigentlichen Schwierigkeiten vielfach erst bei späteren Streitigkeiten auf. Legen die Parteien zum Beispiel jeweils unterschiedliche Ausfertigungen des schriftlichen Mietvertrags vor,  so gilt unabhängig von deren Ursachen im Zweifel bezüglich bestimmter Regelungen (z.B. ist in einem Mietvertragsformular die Rubrik der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter angekreuzt, in dem anderen nicht) das Gesetz (für die Schönheitsreparaturen mit der Folge, dass der Vermieter diese gem. § 535 Abs. 1 BGB zu tragen hat).

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